השכרת דירה - זכויות המשכיר

השכרת דירה, האם חוזה שכירות סטנדרטי מספיק?

רק לפני חודשים מעטים היינו כולנו ברחובות ... דרשנו צדק חברתי ובין השאר, מגורים ראויים בתמורה הוגנת ...
בהפגנות, דיברו על הסטודנטים המסכנים שנאלצים לשכור יחד בשותפות כוכים טחובים אבל קצת שכחו את בעלי הבתים ...
נכון שיש בעלי דירות שהם בעלי הון ... אבל יש בינהם גם שכירים, מבוגרים, שחסכו במאמץ רב לקניית דירה שניה, שיהיה לפנסיה, או לילדים, כשיגדלו ... או שירשו דירה ודווקא אותם אנשים שאינם מורגלים בחתימה על חוזים, נאלצים מדי שנה שנתיים לנהל משא ומתן מסחרי ולכרות חוזה להשכרת הדירה, פשוט, אין להם ברירה ... בדרך כלל הם עושים שימוש בחוזה שכירות סטנדרטי. האם הם מוגנים?
נכון, פעם, לפני שנים, היה מקובל לחתום על חוזה שכירות סטנדרטי על טופס מוכן מראש, רק למלא פרטים, לבקש שטר חוב שהיו קונים בדאר ו... לשכוח.  היום העולם השתנה, הדירות יקרות, דמי השכירות גבוהים יותר, הסיכון גבוה יותר, השוכרים אמינים פחות, דרכי התשלום מתוחכמות וקצת קשה לאותם בעלי דירות להסתדר בכוחות עצמם.
גם היום, כל מי שיש לו גישה לאינטרנט יכול להוריד ללא קושי חוזה שכירות סטנדרטי, הבעייה היא שלמשכיר העושה שימוש בטופס אין מושג מי ניסח אותו, לאיזה צורך ועד כמה הסכם השכירות הסטנדרטי מגן עליו.
אז מה עושים? לומדים. והנה כבר מתחילים בכמה עצות שימושיות למרות שבלתי אפשרי לתמצת קורס של דיני חוזים ל- 600 מילים ...
כשיש כמה דיירים, עדיף לקבוע אחד מהם שרק איתו יכרת ההסכם, והוא יהיה שוכר ראשי כשהאחרים שוכרי משנה שלו, וכך תמיד אפשר לטעון כלפי אדם מסויים שהוא הפר את ההסכם בלי שהדיירים יתחילו להאשים זה את זה בהפרת ההסכם. תיקון ברוח זו ניתן לבצע על גבי חוזה השכירות הסנדרטי וכי שיוסבר בהמשך, עדיף להעזר לשם כך בבעל מקצוע מומחה, כלומר: עורך דין.
כשמעניקים אופציה להארכת תקופת השכירות חובה לקבוע תנאים מדוייקים להפעלת האופציה. דוגמאות:
יש לקבוע מי מפעיל את האופציה? המשכיר או השוכר?
יש לקבוע מועד שעד אליו חובה להפעיל את האופציה? הצעתי: חודשיים לפני תום התקופה, כדי שיהיה אפשר למצוא שוכר חילופי,
יש לקבוע באיזה אופן? הצעתי: רק בדאר רשום,
יש לקבוע באילו תנאים? לדוגמא, יחד עם המחאות לתקופה המוארכת, יחד עם הארכת תוקף הביטוח, יחד עם מסירת ערבות בנקאית חדשה או מוארכת ... כאשר אי מסירת איזה מהמסמכים תחשב כאי מתן הודעה,
יש לקבוע לקבוע מה יהיה שכר הדירה בתקופה המוארכת? הצמדה למדד, לדולר? תוספת קבועה מראש של 5, 10 אחוזים לשנה?
... עדיין לא מצאתי חוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט שמתייחס לכל השאלות הללו ...
חובה לקבוע בדיוק מה השימוש המותר בדירה.  לכתוב "מגורים" – כפי שמצויין בכל ההסכמים הסטנדרטיים המוכרים לי - זה לא מספיק, לדוגמא, מותר לארח בו חברים? כמה חברים? האם גם עשרים חברים בו זמנית למשך חודש? לאיזה תקופות? ואם מגיע אורח לשנה? זה בסדר? ואם האורח הוא משפחה, נגיד, בן דוד, זה בסדר לארח אותו לשנה? ואם הוא משלם עבור הארוח ... הרי כל הללו "מתגוררים" בדירה המושכרת ולכאורה אין בכך הפרת הסכם ...
ועסק? מותר לנהל בנכס עסק? ואם כן, איזה סוג של עסק? גרפיקה ממוחשבת, כן? נגרות, גם? מכון ליווי? עסק שדורש רישיון? עסק שמטריד את השכנים? עסק שיוצר עומס על תשתיות הבניין (נניח בישול ביתי לקייטרינג ... מים, חשמל, ביוב) ...
לדעתי, מלבד עניינים מיוחדים של עסקים שקטים שמנוהלים על ידי הדייר עצמו ובלי עובדים, ולא דורשים רישיון עסק, כמו פסיכולוג, או גרפיקאי – יש לאסור על ניהול עסק מכל סוג בדירת מגורים.
אין שום דבר סטנדרטי בשימוש של הדייר–השוכר בדירה לצרכי עסקו כקופירייטר" עצמאי בדירה ולמרות ששימוש כזה הוא, לכאורה, מובן מאיליו, הוא מנוגד ללשון ההסכם.

ומה עם ביטוח? אם זה רק ביטוח מבנה, זה באמת גרושים, כמה מאות שקלים לשנה, אבל מה עם ביטוח צד ג'? מה קורה אם אורח של הדיירים מחליק על מרצפת חלקה או שבורה ומגיש תביעה נגד בעל הבית? ... לכן, אני ממליץ לקבוע חיוב של השוכרים לערוך ביטוח מלא, לקבוע בהסכם את סכום הכיסוי, לא להסתפק בנוסח הסטנדרטי של הסכם השכירות, ולהוסיף גם סעיף שיפוי שקובע שאם, מכל סיבה, הביטוח לא שילם, או לא הספיק, כל האחריות חלה על השוכר והוא מתחייב להחזיר לבעל הבית כל סכום שזה יתבע בגינו ...

מה גבול האחריות של המשכיר כלפי השוכר? יש לי לקוח שמשכיר דירה בגבעתיים אבל בחר לחתום מול השוכר על הסכם שכירות סטנדרטי, ללא סיוע שלי. התוצאה היא שהשוכר דורש ממנו להחליף עבורו נורה בכל פעם שנשרפת נורה בדירה ... זה סביר? היכן קו הגבול ואיך מנסחים אותו? לי, לפחות, ברור שבעל הבית אחראי אך ורק על בלאי סביר במערכות הבניין, כמו מים, ביוב, חשמל ולא על בלאי של נורה ...

ואם מדברים על מצב הדירה, אני תמיד ממליץ לערוך פרוטוקול מסירה מדוייק שיפרט את מצב הדירה, כל שלב שבור בתריסול וכל מרצפת שבורה, אפשר גם לצלם, כמובן, חשוב לשוכר, אבל חשוב לא פחות למשכיר ... כדי לדעת בדיוק איך הוא צריך לקבל את המושכר בחזרה עם תום ההסכם – לא פחות ולא יותר – וגם כדי שהמשכיר יוכל לציין בהסכם שהשוכר מצהיר שקיבל את הדירה "אז-איז", במצבה כמו שהוא ולא יבוא אחר כך בתלונות על מצב הדירה, אם נניח ירצה לעזוב באמצע התקופה ... גם התיקונים הללו הם פשוטים וניתנים בנקל להוספה על גבי הסכם השכירות הסטנדרטי, אף כי עדיף להעזר בשירותי עורך דין לשם כך.

בקיצור, לא נעים להגיד, אבל אפילו השכרת דירה הפכה לעסק מאד מקצועי שמחייב מיומנות, ניסיון וידע ולא יזיק להתייעץ עם עורך דין, לפחות פעם אחת בקשר לכל דירה ...