רכישת דירה מההוצאה לפועל

תשמע, ראיתי דירה מדהימה מההוצאה לפועל ...

יום אחד מספר לי דובי שהוא קנה בגרושים, אבל ממש בגרושים ...  דירת פאר בצפון תל אביב.
ברכתי אותו על העיסקה המדהימה ושאלתי מתי הוא עובר לגור בדירתו החדשה? בתשובה הוא אומר לי: "בגלל זה רציתי לדבר איתך" שולף גזיר עיתון מקופל מכיסו ... הוא התכונן לפגישה ... ומראה לי מודעה למכירת דירה, עליה חתום עו"ד ככונס נכסים בתיק הוצאה לפועל ואמר, זהו, זו בדיוק הבעייה, מהמודעה אני לא מבין מתי אני מקבל את הדירה ...

התשובה, אני אומר לו, היא לא מתי אתה מקבל את הדירה, אלא אם אתה מקבל אותה בכלל ...
ושאלתי האם בית המשפט כבר אישר את העיסקה וכל המועדים לערעור חלפו?
"... מזותומרת בית המשפט אישר את העיסקה?" הוא אומר לי ... בשביל מה זה טוב? טילפנתי לעורך הדין הזה והוא אמר לי להגיש הצעה על איזה סכום שאני רוצה וככה עשיתי, אפילו צרפתי ערבות בנקאית, אז הדירה שלי.

אז זהו. שלא.
הגשת ההצעה היא השלב הראשון בהשתתפות במכרז לרכישת נכס מההוצאה לפועל ואותה צריך להקפיד להגיש בדיוק לפי ההוראות. בדרך כלל, הגשת ההצעה היא רק רכישת כרטיס הכניסה לתהליך ... אחרי שכונס הנכסים פותח את המעטפות, הוא בדרך כלל מזמין את המשתתפים להתמחרות, שהיא בעצם השלב שרואים בסרטים, כשהמשתתפים מציעים בעל פה הצעות.

השלב הזה של המכרז רווי אי וודאות ותרגילים שונים ומשונים, כמו כשאחד המציעים משלם למציע אחר על מנת שיפרוש מהתחרות, כדי להוריד מחירים, או – מצב הפוך - כשיש "מושתל" של אחד מבעלי העניין שדואג להעלות את המחיר ... יחד עם זאת, אסור לשכוח שכונס הנכסים מחזיק בידו הערכה (שומה) של הנכס שאינה ידועה למשתתפים והיא מהווה מבחינתו את מחיר המטרה, שאם לא יושג, אישור העיסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל עלול להתקל בקשיים ...

אני מניח שכבר כעת ברור לכם שכמו שיש הזדמנויות ברכישה מכינוס נכסים בהוצאה לפועל, יש גם נפילות לא מעטות, כשקונים נסחפים בתהליך ההתמחרות ובגלל תחרותיות ילדותית מתפתים להציע מחירים גבוהים וככונס נכסים, זכורות לי לפחות שתי מכירות שניהלתי והשיגו מחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק...
המסקנה היא שאם בדעתכם להשתתף במכירה כזו, תקבעו לעצמכם מחיר סופי ואל תסטו ממנו ולו בשקל אחד!!!

בתיקי הוצאה לפועל רבים, לחייב (שהוא, בדרך כלל, הבעלים של הדירה הנמכרת) יש זכות להשוות את המחיר שהושג בהתמחרות ואם כך קורה, המכרז, כמובן, מתבטל.
בנוסף, חייבים רבים מנצלים כל פרצה בחוק כדי להגיש התנגדויות לאישור העיסקה, בעיקר באמצעות העלאת טענות על כשרות המכרז, שומה נמוכה מדי, טענות לקיום קנוניה בין כונס הנכסים וגורמים אחרים ... מכל טוב הארץ.

ולא לשכוח שאישור המכר בתיקי הוצאה לפועל הוא בבית משפט השלום, בדרך כלל, ולאחר מכן,  יש ערעור בזכות לבית המשפט המחוזי ובקשת רשות ערעור לעליון ... וידועים מקרים בהם הצליחו חייבים לעכב את המכירה שכבר אושרה על ידי ראש ההוצאה לפועל ... למשך 7 שנים ויותר.

בקיצור, רכישת נכס במכרז של ההוצאה לפועל אולי מזכירה את "המכרז של המדינה", אבל היא עולם שלם מבחינה משפטית ואם אתם מחליטים להצטרף למשחק, כדאי שיעמוד לידכם עורך דין שמכיר את כללי המשחק מלפני ולפנים.