שי פורת
Shai Porat

דירה מקבלן - רישום בטאבו

עו"ד שי פורת » מיני הרצאות » דירה מקבלן - רישום בטאבו

דירה מקבלן - רישום בטאבו




קניית דירה מקבלן ... לקוחות, חברים, קרובי משפחה ... מכולם אני שומע על בעייה דומה ... "קניתי דירה מקבלן בבית משותף, לפני 10, 15 או 20 שנים ועדיין לי אין טאבו ..."

מה עושים הם שואלים אותי? ואני עונה שאמנם, יש דרכים לחייב את הקבלן לרשום את הדירה בטאבו, אף כי המדובר דווקא בחלק קטן מהמקרים כשבכל השאר ... אין הרבה מה לעשות. ומסביר.

למה בכלל זה חשוב? כי ערך דירה שרשומה כבית משותף גבוה יותר, כי משכנתא עליה תהיה זולה יותר וכי מכירתה פשוטה יותר וזולה יותר (לדוגמא, לא צריך לשלם דמי טיפול לחברה המשכנת, או לעורך הדין המטפל ...).

קודם כל, צריך להבהיר שתי אי הבנות קטנות ומונח אחד:
1. אין קשר בין רישום הבניין בטאבו (מה שכיום נקרא לשכת רישום המקרקעין) לבין השאלה אם האדמה היא אדמת מנהל מקרקעי ישראל, או אדמה פרטית. המוני בניינים שבנויים על אדמת מנהל רשומים כמו שצריך. "בטאבו". רק שבמקום שתרשם בעלות, נרשם חכירה. זה ההבדל היחיד. הדברים נכונים לקניית דירה מקבלן, או "מיד שנייה".
ואם אתם רוצים להבין את המשמעויות של ההבדל, דברו עם עורך דין.
2. המשמעות של "רישום בטאבו", היא שהבניין נרשם כבית משותף ושהדירה שלכם נרשמה על שמכם במסגרת הבית המשותף. נכון הוא שהדברים מכוונים לקניית דירה מקבלן, אבל נכונים גם כשהבניין כבר עומד ובנוי, לפעמים מזה עשרות שנים, ואת רישום הבית המשותף מבצעים מאוחר יותר.
3. בית משותף הוא צורת רישום מיוחדת שמפרידה בין הזכויות של בעלי הדירות השונות בבניין, ואם צורת רישום זו לא היתה קיימת, כל בעלי הדירות היו שותפים בבעלות על כל הדירות בבניין.
בעצם, הבית המשותף יוצר תלת מימד רישומי, גם לגובה, כשרישום רגיל בטאבו הוא בדו מימד, על הקרקע ועל מה שצמוד אליה.

עכשיו: יש שתי סיבות עיקריות לכך שהדירה שלכם לא נרשמה בטאבו: אחת, כי אי אפשר לרשום אותה עדיין ... ושניה, בגלל רשלנות.
דמיינו לעצמכם שכל המדינה מחולקת למשבצות עליהן בנויים בניינים.
הבעייה היא שיש שתי מערכות של משבצות ... מערכת אחת שנקבעת על ידי הרשות התכנונית, במסגרת תכניות בניין עיר, תב"ע? ... שזו החלוקה למגרשים וסביר מאד להניח שאם אתם גרים בבניין בנוי, בפרט אם הדירה נקנתה מקבלן ידוע ובעל מוניטין, אין לכם בעייה תכנונית ... ומערכת שנייה, שנקבעת על ידי משרד המשפטים, שזו החלוקה לגושים ולחלקות, שבטח שמעתם עליה בתור פרצלציה.
כדי לרשום בטאבו בית משותף צריכים להתקיים שלושה תנאים מוקדמים: (1) שהחלוקה התכנונית למגרשים תתבצע, וכשהיא מתבצעת אומרים עליה "כבר יש תב"ע על השטח", שמעתם את הביטוי?  ... (2) שהחלוקה המשפטית למשבצות תתבצע ... ולקבלן יש יכולת השפעה על קידום הפרצלציה רק אם מדובר בחלוקה בהיקפים קטנים אך לא כאשר מדובר בשכונות שלמות (3) וששתי החלוקות יהיו חופפות זו לזו. כלומר, שמגרש X לפי התב"ע, יהיה חופף – גם על המפה וגם במציאות - לחלקה Y בגוש 1234 ...

בדקתי עם המרכז למיפוי ישראל, מפ"י, שמסרו לי שלפי הנתונים שלהם, כ- 600,000 יחידות דיור לא רשומות בטאבו רק בגלל הסיבה השניה, העדר חלוקה לגושים וחלקות, כך שיש סיכוי טוב שהדירה שלכם הוא אחת מהן. ואם זו הסיבה, בדרך כלל, התרופה היא פשוט להמתין, כי דרכי הפעולה האפשריות הן מורכבות מאד ויקרות מאד!!
לא מצאתי מידע לגבי אבחנה בין דירות שנקנו מקבלנים ובין דירות אחרות.

אם ידוע לכם שיש פרצלציה (גוש וחלקה) תוכלו לקבל נסח – עשרה שקלים – באינטרנט וסביר להניח שתמצאו את שמכם בטאבו, אבל כהערת אזהרה, לא כרישום זכויות (בעלות, או חכירה) ואם זה המצב, סביר להניח שרק בגלל סוג של רשלנות של הקבלן, או של עוה"ד של הקבלן, עדיין לא נרשם הבית המשותף.

זה הזמן לבדוק את חוזה הרכישה של הדירה שלכם מהקבלן ולראות האם הקבלן התחייב לרשום את הבית המשותף עד לנקודת זמן כלשהיא ואם כבר חלפו שנים רבות מאז אותו יום, הרי שהקבלן נמצא בהפרה יסודית של ההסכם ולכן, כדאי לבדוק בהסכם האם נקבע שם פיצוי קבוע למקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד הקבלן, אף כי ... קשה להאמין שהקבלן הסכים לקבוע בהסכם פיצוי לקונה ...

אם הקבלן התחייב לסיים את הרישום עד לנקודת זמן קבועה ויש בהסכם פיצוי על הפרה של הקבלן, אתם על הדרך הנכונה. גשו לעורך דין ועימדו על זכויותיכם. גם אם הבדיקות יניבו שתי תוצאות שליליות, המלצתי היא לא לוותר ולתבוע, ההבדל הוא שלעורך הדין תהיה עבודה הרבה יותר קשה ...

ו... הכי חשוב ... גם בקניית דירה מקבלן, מוטב להתייעץ עם עורך דין שלכם, לפני שחותמים על החוזה עם הקבלן.  כמו תמיד, עבודת הכנה משפטית, יסודית ומעמיקה, לפני כריתת העיסקה מונעת בעיות קשות בעתיד ואם עורך הדין שלכם עשה עבודתו נאמנה לפני החתימה על החוזה עם הקבלן, סביר להניח שאתם מוגנים, או לפחות, שידעתם מראש על הסיכון ...

במסגרת הסכם הקנייה של הדירה מהקבלן, אתם אמנם משלמים שכר טירחה לעורך הדין של הקבלן, אבל – תאמינו לי - הוא ממש לא מייצג אתכם ואת כל מה שסיפרתי לכם עד עכשיו, כדאי לדעת מראש.